Lorsqu'on parle d'investissement dans l'immobilier locatif, les propriétaires de part des SCPI reçoivent souvent des redevances. Ces détenteurs de titres sont confrontés à l'impôt sur la plus-value en cas de revente ou rajoutent le capital de leur placement à l'IFI. Les revenus des SCPI sont fiscalisés, exactement comme le sont les salaires des français. Ces parts sont réintégrées dans la feuille des salaires et sont taxées au taux marginal d'imposition.
Quels sont les types de revenus d'une SCPI imposables ?
On distingue deux principaux types de revenus d'une SCPI imposables : le revenu locatif et le revenu financier. La fiscalité des revenus fonciers est spécifiquement complexe. Les revenus locatifs proviennent de la location des biens immobiliers sans meubles. Les revenus financiers sont issus de placements de trésorerie ou de dividendes accordés par les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). De plus, ces actifs proviennent des plus-values de biens meubles ou immeubles, mais également des placements d'actifs à court terme en attente d'investissement.
D'après l'article 8 issu de l'administration général des impôts, les sociétés civiles de placement immobilier sont fiscalement transparentes. Cela implique qu'elles ne sont pas immédiatement assujetties à l'impôt. Par ailleurs, les associés sont distinctement taxés sur les parts qu'ils perçoivent. Quand la SCPI cède un actif ou qu'un de ces détenteurs vend ses biens, les plus-values générées lors du processus de vente sont aussi imposées.
Quels sont les régimes fiscaux applicables à chaque type de revenus ?
La déclaration de parts de SCPI doit se faire dans votre avis d'imposition sur les revenus fonciers. Il existe notamment deux régimes fiscaux applicables à chaque type de revenus : le régime du micro-foncier et le régime réel. Le régime du micro-foncier est applicable si vous disposez de revenus bruts fonciers inférieurs à 15000 euros par an. L'administration fiscale impose un abattement de 30 % sur les actifs fonciers déclarés. Vous payez ensuite vos impôts sur la somme restante en fonction de votre taux marginal d'imposition. Le régime réel est appliqué si vous dépassez les 15000 euros ou si vous faites le choix de ce régime. Ainsi, vous y avez tout intérêt si vous avez souscrit un crédit pour financer l'acquisition de vos parts de SCPI. En effet, vous pourrez déduire le montant des intérêts de vos revenus fonciers à condition qu'il représente plus que les 30 % d'abattement du micro-foncier. Il est important de savoir que si vous optez pour le régime réel, vous y êtes tenu pendant trois ans.
Quelle est la fiscalité sur les plus-values lors de la revente de parts ?
Au cours de la revente de parts de SCPI, les intérêts se rapportant à l'évolution des actifs vendus sont assujettis à l'impôt sur les bénéfices des particuliers. Il en est de même pour une entreprise de gestion qui envisage céder un bien immobilier ou financier, cette dernière se verra soumise au même titre. Cependant, au vu de la complexité fiscale des sociétés civiles de placement immobilier, les prélèvements s'appliquent aussi bien pour une cession de parts que pour une vente d'immobiliers. En cas de cession d'immeubles, le particulier est soumis à l'impôt sur la plus-value pour une période d'acquisition inférieure à 22 ans et aux contributions sociales si la cession est réalisée avant 30 ans d'acquisition. En ce qui concerne les redevables disposants des actifs dans leur patrimoine privé, le prélèvement est effectué directement par le notaire et l'entreprise de gestion de la SCPI. Pour la vente de parts, le bénéfice se rapporte à la différence entre le montant provenant du produit de la cession et le tarif de détention des parts. La plus-value sur les SCPI est taxée à hauteur de 34,5 % et bénéficie d'un abattement progressif lié à la durée de détention. Pour être non imposable sur la plus-value, il vous faudra les détenir depuis 30 ans.
Est-ce que les parts d'une SCPI sont soumis à l'IFI ?
Les parts d'une SCPI sont soumis à l'IFI qui représentait autrefois « l'impôt sur la fortune ». L'intervalle imposé à l'impôt sur la fortune immobilière correspond à l'ensemble des actifs et biens immobiliers acquis directement ou indirectement. L'IFI a été mis en place dans la loi de finance 2017 et il a commencé par s'appliquer en 2018. Cet impôt est purement restrictif et elle se concentre intrinsèquement sur l'immobilier. Le calcul de l'IFI se déroule en deux temps. La première phase consiste au calcul du ratio immobilier. Il correspond à la division de la valeur vénale des actifs immobiliers par le montant global des biens de la SCPI. La deuxième phase revient au calcul de la valeur à déclarer. Il faut ensuite calculer différents ratios immobiliers, pour les SCPI à capital variable et fixe, les marchés secondaires actifs et enfin les sociétés civiles immobilières sans marché secondaire actif. Les parts des SCPI doivent donc être déclarées au titre de l'impôt sur la fortune immobilière.
Infographie
