Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Le sigle SCPI désigne une Société Civile de Placement Immobilier. Il s'agit d'une structure dédiée à l'investissement immobilier. Chaque SCPI est créée et contrôlée par une société de gestion, qui doit au préalable être validée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), une institution administrative et financière nationale. Le concept de SCPI a été mis en place par l'Etat dès 1964, même si le terme actuel n'apparaît officiellement que quelques années plus tard. A l'origine, les SCPI étaient destinées à acheter surtout des locaux commerciaux et des immeubles. Aujourd'hui, il est possible d'investir dans une gamme nettement plus large de biens immobiliers, comme des bâtiments publics par exemple, mais aussi d'acheter au-delà de la France, dans d'autres pays européens. La SCPI est une solution de placement ouverte à tous, qui permet à plusieurs personnes d'acquérir des parts de différents biens immobiliers locatifs, afin d'obtenir des loyers et de faire un bénéfice à la revente.
L'investissement dans une SCPI offre de nombreux avantages et c'est pour cela qu'il s'agit d'un placement très apprécié des français. Tout d'abord la SCPI permet d'investir dans l'immobilier locatif avec une vision d'investisseur uniquement. A aucun moment l'investisseur ne verra les biens dans lesquels il aura investit son argent. C'est une société de gestion qui s'occupe de la gestion locative du parc immobilier possédé par les associés de la SCPI. Les associés placent leur agent, recoivent les loyers en fonction de leur quote-part, puis revendent leur part en espérant obtenir un bénéfice.
Il faut également savoir qu'une SCPI permet à ses associés de diluer au maximum les risques de pertes d'argent. En effet, une SCPI offre la possibilité d'investir dans une très grande quantité de biens immobiliers de différentes tailles, de différents types (commercial, habitation, locaux ...) et partout en France. Grâce à cela, si l'un des locataires ne paient pas son loyer par exemple, mais que tous les autres paient sans problème, alors cette perte se fortement diluer dans l'investissement global.
Quel est le fonctionnement d'une SCPI ?
Le principe de la SCPI repose sur la notion d'investissement collectif. Investir dans une SCPI revient à acheter des parts d'un projet immobilier à plusieurs, sous l'égide d'une société de gestion. En somme, c'est un peu comme acheter les parts d'une entreprise sous la forme d'actions, sauf que les mouvements financiers des SCPI ne sont pas côtés en bourse. En France, un certain nombre de sociétés de gestion en charge de SCPI recherchent des investisseurs en vue de mener à bien leurs projets immobiliers. En échange de votre investissement, vous recevrez ce que l'on appelle des parts sociales. Que vous soyez un simple particulier ou bien le gérant d'une entreprise, vous pouvez donc choisir d'investir de cette façon tout ou une partie de vos revenus ou de votre épargne.
La SCPI fonctionne grâce à 4 parties prenantes :
- La société de gestion
- Les investisseurs
- Le parc immobilier
- L'AMF
Elle gère le parc immobilier locatif
Ils détiennent un pourcentage de parts du parc immobilier au prorata de leur investissement
L'ensemble des biens immobiliers locatifs détenus par les investisseurs et gérés par la société de gestion. Il peut s'agir d'immeuble de bureaux, d'immeubles résidentiels ou encore d'entrepôts dispersés partout en France.
il s'agit d'un organisme officiel de contrôle. L'AMF va contrôler que la société de gestion gère correctement les biens immobiliers détenus par les investisseurs de la SCPI.
Comprendre le fonctionnement d'une SCPI en vidéo
Concrètement, la société de gestion va tout d'abord chercher des investisseurs pour obtenir des fonds. Ensuite elle utilisera ses fonds pour acquérir des biens immobiliers locatifs. Après quoi, elle se chargera de toute la gestion locative qui en découle, ainsi que de la redistribution des loyers obtenus aux investisseurs. Les investisseurs eux, n'auront absolument rien à faire à part recevoir leurs retour sur investissement. L'AMF va quant à elle vérifier la gérance des biens locatif par la société de gestion et s'assurer que tout est dans l'ordre au niveau des comptes rendus annuels.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Maintenant que vous connaissez la définition d'une SCPI, vous devez savoir qu'il en existe deux types distincts avec chacune leurs avantages. Ces deux types de SCPI ne visent pas tout à fait le même publique, même si elles conservent certains points en commun comme le fait d'investir dans de l'immobilier. En France, on distingue généralement deux types de SCPI : la SCPI à capital fixe ou variable. Le premier type est caractérisé par un capital plafond qui doit être atteint par l'accumulation d'investissements. Une fois ce plafond atteint, il ne pourra plus évoluer. Cela signifie que chaque retrait ou départ d'un investisseur doit impérativement être compensé par une rentrée ou une arrivée équivalente. Le second type de SCPI se caractérise quant à lui par un capital variable, amené à évoluer dans le temps et en fonction des aléas du marché immobilier. Ainsi, la société de gestion peut décider d'émettre de nouvelles parts, en respectant toutefois une limite haute et une limite basse. Parmi ces deux types de SCPI, on distingue également les SCPI de rendement, de défiscalisation et de valorisation.
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est la solution la plus intéressante pour ceux qui cherchent un rendement élevé. En effet, la SCPI de rendement permet aux associés de récolter des loyers suivant leur quote-part mais également de chercher à faire un bénéfice au moment de la revente. Les taux de rendement sont généralement très élevés, surtout si l'on compare cela aux placement d'épargne classiques comme le livret A.
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale offrira également un rendement appréciable, mais son objectif principal sera de faire bénéficier ses associés d'avantages fiscaux considérables. Il est possible grâce à une SCPI fiscale d'investir dans des biens placés sous la loi Pinel, la loi Malraux ou en déficit foncier. En fonction de cela, les avantages fiscaux seront différents. Par exemple la SCPI en loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21% à condition de garder ses parts pendant au minimum 6 ans.
Comment acheter des parts d'une SCPI ?
L'achat de parts dans une SCPI va en réalité dépendre du monde de fonctionnement du capital de celle-ci. En effet une SCPI peut être à capital variable ou à capital fixe.
Si elle est à capital variable, les associés peuvent acheter des parts tout au long de l'année. Le prix des parts est fixé par la société de gestion et correspond à la valeur des biens immobiliers auquel on ajoute les frais d'acquisition.
Si la SCPI est à capital fixe, alors l'acquisition de parts se fait sur ce qu'on appelle le marché primaire ou secondaire. Sur le marché primaire, les associés achètent des parts uniquement lorsque la société de gestion lance une période d'augmentation du capital pendant une durée limitée. Sur le marché secondaire, l'achat se fait entre les associés eux-mêmes à n'importe quel moment. Par contre le prix des parts dépendra de l'offre et de la demande sur le marché secondaire. Autrement dit, le prix peut être très élevé par rapport aux prix du marché immobilier de base.
La fiscalité d'une SCPI
La SCPI est soumise à l'impôt sur le revenu foncier. Tous les loyers perçus doivent être déclarés par les associés de la SCPI. L'imposition se fait sur la tranche marginale de chaque associé à la quelle s'ajoute les prélèvements sociaux.
Toutes les plus-values générées sur les ventes de parts par exemple sont quant à elles considérées comme des revenus financiers et seront imposées au barême progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux à 17,2%.
Enfin, il existe deux régimes d'imposition pour les revenus générés grâce à une SCPI : le régime réel et le micro-foncier, ce dernier étant soumis à certaines conditions pour bénéficier d'un abattement de 30%.
On vous donne plus de détails ici : fiscalité SCPI
FAQ sur la SCPI
L'investissement au sein d'une SCPI est ouvert à tous, et de ce fait relativement simple. Il existe de nombreux sites web qui recensent les SCPI et vous permettront de placer votre argent directement en ligne. La meilleure façon d'investir dans une SCPI, c'est de vous renseigner sur les sociétés de gestion, voire de passer par un comparateur ou par une agence de conseil spécialisée dans ce type d'investissement. Dans la plupart des cas, vous pourrez choisir entre quatre méthodes d'investissement en SCPI : comptant, à crédit, par le biais d'une intégration dans votre assurance vie ou en démembrement temporaire de propriété.
Il existe plusieurs manières d'aborder un investissement en SCPI. Vous pouvez par exemple choisir d'investir dans une SCPI d'entreprise ou d'habitation, à capital fixe ou variable, de payer comptant ou à crédit... Chaque investissement est différent et il est difficile d'établir une marche à suivre unique. Néanmoins, certains facteurs sont à prendre en compte avant d'investir. Tout d'abord, il faut savoir que, comme tout investissement immobilier, acheter des parts en SCPI comporte des risques. Même si ceux-ci sont très mesurés, notamment en raison du contrôle des SCPI par l'AMF, ils ne sont pas pour autant inexistants. Il est donc déconseillé de placer l'intégralité de son épargne en SCPI. En outre, il faut garder à l'esprit que le montant de votre investissement dépendra en grande partie de vos propres revenus. Le plus souvent, il est possible d'investir en SCPI à partir de quelques centaines d'euros.
Le rendement moyen des SCPI en France en 2020 était d'un peu plus de 4 %, ce qui le rend bien plus lucratif que la plupart des livrets. Toutefois, en prenant le temps de chercher et de vous renseigner correctement, vous pourrez trouver des SCPI qui proposent des rendements à plus de 6 %. Il s'agit donc d'un moyen assez sûr et efficace de faire fructifier votre épargne, même si le risque d'essuyer des pertes n'est pas nul. Actuellement, la plupart des observateurs s'accordent à dire que le marché de l'immobilier en France est globalement à la hausse, et que la période est propice aux investissements en SCPI.
Oui, en cas de crise mondiale, investir en SCPI reste une bonne idée de placer son argent, même s'il est absolument impossible de prédire avec précision quelles seront les crises de demain. En guise d'exemple, la pandémie mondiale de Covid-19 a plutôt contribué à encourager les investissements immobiliers et donc à stimuler ce marché. Depuis le début de cette crise sanitaire, le rendement moyen des SCPI en France a eu tendance à augmenter. L'attractivité à la fois économique et touristique d'un grand pays européen comme la France est une garantie de sa stabilité.